PROJEKT VÝSTAVBY

PROJEKT VÝSTAVBY

Projekt má názov „ŠTÁTOM PODPOROVANÉ NÁJOMNÉ BÝVANIE“. Kto bude nájomné byty teda stavať? Bude to ŠTÁT, alebo NIE? Nájomné byty nebude stavať štát, ale súkromný sektor.

Základnou požiadavkou tohto projektu bolo nájsť taký finančný a prevádzkový model výstavby štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý bude NEZÁVISLÝ OD ŠTÁTNEHO ROZPOČTU a nebude navyšovať štátny dlh. Pre naštartovanie a udržanie funkčného modelu výstavby je teda nevyhnutná spolupráca štátu a súkromného sektora.

Úloha štátu v samotnom modeli bude spočívať vo vytvorení takých legislatívnych podmienok, ktoré umožnia spustenie výstavby nájomných bytov, t. j. že budú dostatočne motivujúce pre vstup súkromného sektora do výstavby nájomných bytov.

Samotnú výstavbu, rovnako ako financovanie, bude zabezpečovať súkromný sektor. BYTY BUDÚ STAVAŤ DEVELOPERSKÉ SPOLOČNOSTI, NIE ŠTÁT.

Ak teda budú byty stavať DEVELOPERI, kto ich bude vyberať? A podľa akých kritérií? Ako bude zabezpečené, aby pri výbere NEDOCHÁDZALO K ROIDNKÁRSTVU A KU KORUPCII? Výstavbu nájomných bytov bude realizovať INVESTIČNÝ PARTNER zo súkromného sektora, počas doby trvania Investičnej zmluvy uzatvorenej so štátom prostredníctvom novovzniknutej ŠTÁTNEJ AGENTÚRY. Navrhované nastavenie modelu predpokladá 25-ročný investičný horizont, ktorý je stanovený na základe minimálnej doby trvania investičnej zmluvy. Investiční partneri budú vystavení otvorenej súťaži na trhu, v ktorej budú stanovené prísne kritériá výberu. Týmto sa do veľkej miery eliminuje potenciálny tlak na klientelizmus a korupciu.

Samotnú výstavbu alebo nadobúdanie bytových domov bude INVESTIČNÝ PARTNER realizovať prostredníctvom svojich dcérskych spoločností, ktoré budú plniť funkciu realitných spoločností (prenajímateľov).

Finančné zdroje na financovanie výstavby alebo kúpy bytových domov má investičný partner možnosť zabezpečiť cez predaj podielových listov v investičných fondoch otvorených investičným partnerom pre fyzické osoby, právnické osoby alebo inštitucionálnych investorov, alebo predajom dlhopisov fyzickým osobám, právnickým osobám alebo inštitucionálnych investorom.

Je dôležité zdôrazniť, že štát nebude mať žiaden priamy vzťah s developermi, s vlastníkmi pozemkov ani so stavebnými spoločnosťami.

Celkový dohľad bude vykonávať ŠTÁTNA AGENTÚRA, ktorá bude priebežne vyhodnocovať plnenie zmluvy Investičným partnerom. Pokiaľ sa Investičná zmluva nebude napĺňať, Vláda SR na návrh Agentúry rozhodne o ukončení takejto Investičnej zmluvy. Agentúra bude schvaľovať všetky projekty nájomného bývania, ku ktorým Investiční partneri uzatvoria s Prenajímateľmi Zmluvy o prevádzke bytových domov, to znamená, že Agentúra bude schvaľovať a povoľovať konkrétne projekty za účelom dodržania konkrétnych parametrov a kritérií pre nájomné byty.
Nemôže sa pri tomto systéme niekto nezákonne obohatiť? Aká bude kontrola celého systému? Existuje minimálny priestor na akékoľvek korupčné praktiky, klientelizmus a nezákonné obohatenie. Systém štátom podporovaného nájomného bývania je uzatvorený systém:
  • Štát uzatvorí s investičnými spoločnosťami investičné zmluvy.
  • Kritériá výberu investičných partnerov, výber investičných partnerov a investičné zmluvy musia prejsť schválením vládou SR.
  • Štát prostredníctvom Agentúry bude priebežne vyhodnocovať plnenie zmluvy Investičným partnerom.
  • Zníženú sadzbu DPH pri dodaní nehnuteľnosti do modelu štátom podporovaného nájomného bývania si budú môcť uplatniť iba licencované subjekty zapojené do nového systému (veľké investičné fondy, s ktorými bude podpísaná Investičná zmluva po predošlom schválení Vládou SR). Následná kontrola zo strany štátu bude preto jednoduchá – finančná správa by mala byť schopná relatívne jednoducho prostredníctvom kontrolných výkazov odkontrolovať neoprávnené uplatnenie zníženej 5% DPH na projekty, ktoré nie sú licencované.
Kde sa na to vezmú pozemky? Na akých pozemkoch sa budú vlastne nájomné byty stavať? Obstaranie pozemkov bude vo výhradnej kompetencii investičných partnerov respektíve developerov.
Kto bude vlastníkom bytov? Štát, alebo…? Vlastníkom bytových domov bude tzv. realitná spoločnosť, ktorú bude vlastniť Investičný partner a prostredníctvom ktorej sa buď bude realizovať výstavba bytového domu, alebo ktorá nadobudne bytový dom do svojho vlastníctva.
Pokiaľ ide o nájomné, hovorí sa tu o „regulovanom nájomnom“. Ako presne bude tá regulácia vyzerať? Kto bude garantom tejto regulácie? Bude nájomné „dotovať“ štát zo štátnych peňazí? Štát nebude dotovať nájomné zo štátnych peňazí. Výšku nájmu v bytoch určí Vláda SR nariadením (s prihliadnutím na regionálne rozdiely), regulovaná výška nájmu bude súčasťou Investičnej zmluvy, ktorú uzavrie štát prostredníctvom Agentúry s Investičným partnerom. Investičný partner sa podpisom Investičnej zmluvy zaviaže zabezpečiť, aby prenajímateľ nájomných bytov dodržiaval výšku nájomného stanovenú nariadením vlády. Nájomné bude podliehať indexácii.
Nárok na nájomný byt bude mať každý? Ak nie, aké sú podmienky pre získanie nájomného bytu? Štátom podporované nájomné bývanie je určené pre stredné a nižšie príjmové skupiny obyvateľstva. O nájomný byt si bude môcť požiadať každý, kto bude spĺňať finančné kritériá (minimálna a maximálna výška príjmu) a zároveň nebude mať podlžnosti voči sociálnej a zdravotnej poisťovni, daňovému úradu a nie sú voči nemu vedené exekúcie. Finančné kritériá budú nastavené podľa jednotlivých regiónov (krajov), aby odrážali regionálne rozdiely z pohľadu miezd a životných nákladov. Kritériá bude na návrh Agentúry schvaľovať vláda.
Keď sa byty postavia, kto sa bude o ne ďalej starať? Budem sa ako nájomca podieľať na správe a budem musieť prispievať do nejakého fondu opráv?
  • Každý nájomca, ktorý uzavrie zmluvu na štátom podporovaný nájomný byt, bude platiť mesačné nájomné a mesačnú úhradu za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu a jeho príslušenstva (voda, kúrenie, upratovanie, údržba spoločných priestorov, fond opráv…)
  • Správu bytového domu, podobne, ako pri komerčnom bývaní, bude zabezpečovať správca nehnuteľnosti, oprávnený vykonávať správu a údržbu bytového domu.
  • Z investičnej zmluvy zároveň vyplýva Investičnému partnerovi záväzok zabezpečiť udržiavanie štandardu bytov (štandard stanovený zákonom a agentúrou). Teda nielen vyplývajúc z Investičnej zmluvy, ale zároveň aj v záujme vlastníka bytového domu s nájomnými bytmi bude pravidelne investovať do obnovy bytového domu s cieľom udržania kvalitného dlhodobého bývania, o ktorý budú mať občania záujem.
Píšete, že garantujete nájomcovi byt na 25 rokov. Ako a kým to bude garantované? A čo sa stane po 25 rokoch? Nemôže sa stať, že ma z bytu vyhodia na ulicu? Investičný fond má povinnosť prevádzkovať bytový fond na základe Investičnej zmluvy so štátom po dobu 25 rokov. Táto Investičná zmluva je záväzok Investičného fondu voči štátu na prevádzku bytového domu. Po uplynutí Investičnej zmluvy má Investičný fond právomoc odpredať bytový dom, ale jedine Investičným fondom, ktoré majú licenciu na prevádzku nájomných bytov. Inými slovami – tento bytový dom musí zostať v systéme nájomného bývania. Ak Investičný fond poruší túto skutočnosť a podmienku Investičnej zmluvy, pôjde o zásadné porušenie Investičnej zmluvy a budú z toho plynúť sankcie. Ide o štandardný postup v rámci existujúcich fungujúcich modelov nájomného bývania v zahraničí.